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婚前按揭婚后共同还贷住房的权属登记

发布时间:2011-06-13  点击次数:3062  来源:房地产法律
    

    杨遂全

(载于《房地产法律》2008年第7期)

 

    目前,对夫妻一方婚前以个人名义签订房屋预售合同,办理按揭手续并缴纳首付款,无论婚前还是婚后申请办理房屋所有权证的,也无论双方是否共同还贷或共同还贷的多少,许多人都主张应一概归属于房产登记簿上登记姓名的夫妻一方个人财产。这种主张获得了一些地方法院司法解释的支持。笔者认为,这种“一刀切”的做法没有考虑我国目前夫妻住房普遍是登记一方名下而推定共有的现实状况以及家庭生活需要和实际偿债的情况,违背了基本法理和国家保护婚姻家庭的客观需要,甚至可能造成影响社会安定的不良后果。所以,笔者认为对此有必要给予法理和观念上的澄清,避免执法和司法错误。

 

    一、主张婚前按揭婚后共同还贷住房完全归属一方所有,主要理由有四点:

    首先,《物权法》规定了公示公信原则,要求不动产必须进行登记,并且产权人以登记簿记载的名字为准。

    其次,判断按揭房屋的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系,并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产公示原则的。同时银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系,不因为婚姻关系而改变债务人,也是符合债务转移理论的。

    其三,房屋预售登记使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行系对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生信赖,该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此,在这种情况下即使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产。

    其四,即使婚后共同还贷达到一定数额,也不能改变已有的产权性质。从合理性考虑,最多只能在离婚时让夫妻另一方分享一些房屋升值的利益来弥补这种权属划分制度的不足。

    上海等地法院在适用《婚姻法司法解释二》时,明确答复:“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,房产证(无论婚前婚后)登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质”。

 

    二、笔者认为,上述观点和主张仅孤立地从物权法理或登记公示效力原理来看,是有比较充分的道理的,但联系其他法律法规和法理分析,就会发现其错误。主要表现在以下方面:

    首先,他们忽略了《物权法》在不动产登记效力规定中有一例外规定。他们一般以《物权法》第17条规定的“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”为理论依据。有些引用《物权法》第9条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”的规定。不过他们大部分都忽略了《婚姻法》的有关规定和《物权法》第9条规定有例外条款,即“法律另有规定的除外”。

    其次,依照《婚姻法司法解释二》第23条规定:“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的,人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外”。很显然,该条规定指的是所有的“一方婚前所负个人债务”,既包括按揭借款还包括普通债务。如果婚前的按揭房不是商业用房而是很明显地“用于婚后家庭共同生活的”,依法理这种按揭贷款应当属于夫妻共同债务。如果有夫妻共同还债的事实协议或长期事实行为,第三人是可以就这条规定请求夫妻另一方还债的,即使按揭贷款人已经死亡。现实生活中的婚房普遍也是由夫妻共同还债,据诸多实例,即使贷款一方死亡通常也是由另一方还贷。并且,夫妻任何一方还贷银行都是接受的,因为对银行贷款更多了一种保障。这完全符合交易的一致同意原则。有关法院的主张无疑违背了《婚姻法司法解释二》第23条的规定。

    再者,从投资角度和谁投资谁受益的原则考虑,法律不应该让夫妻因婚房更名引起冲突或鼓励夫妻各买一套住房。如果未登记姓名的一方,即使出了过半的钱,仍无法从相应的房价升值中受益,无疑是在用法律制造夫妻间为婚房更名的冲突,或逼迫未登记姓名的一方另外购房。这样的法律规定反倒是事实上违背实质上的交易一致同意规则的。

    另外,即使从一般市场交易规则上讲,亦应承认控股权和产权的事实转化,可以最终改变产权登记。

    一般公民间组建公司都要遵守《公司法》关于公司一般控股权和绝对控股权的规定,把夫妻这种本应鼓励其同甘共苦共同奋斗的社会共同体的财产掌控权和产权作为例外,仅以登记形式认定,显然是违背社会公理和市场规律的。公司登记可事实更主,婚房登记为什么不可呢?退一步讲,即使参照《合同法》第167条关于一般分期付款买卖合同成立生效和物权转移条件的规定,也只是以“达到全部价款1/5”为足。未登记姓名的一方个人替对方还款达到1/5的,也应有权提出共有。

    最后,还有一点必须强调,既然是夫妻住房,就必须以其对夫妻居住权保障的重要性来判断财产权,不能仅从财产本身的价值大小或来源考虑。因为夫妻共同居住权的保障是基本人权,在不严重侵害他人财产利益的情况下,是应当由法律予以优先保障的。显然,在上述情况下,给已经付出了相应款项的配偶另一方居住权的保障不仅是必要的,而且是合理、公正的。反之,就是对这些配偶基本生存权利的法律漠视。至少会不同程度地出现未登记姓名的夫妻一方(通常是女方)因离婚而成为无家可归者的现象。如果说制度本身无法避免这种无家可归现象的出现,也就只能用社会救济方法解决了。但是,社会已经延续几千年的家庭保障机制能够解决的问题,不能因为我们一味地强调“一切以市场经济的准则来衡量”,片面地强调物权法定或公示效力,而伤及社会的基础制度。

 

    三、我们必须清醒地认识到,直至目前,我国绝大多数的夫妻共同购买住房是登记一方名下而推定共有的。要部分或者完全改变这种社会现状,必须首先解决前述学理或法理上的冲突。同时,还要在立法上让民众都知晓国家要取消原来的夫妻购买住房推定为夫妻共有的制度。否则,会造成严重影响社会安定的不良后果,因为它是涉及到千家万户的普遍性、根本性利益问题。

    根据现行我国法律法规和更深一层的法理或学理分析,笔者主张夫妻一方在婚前办理按揭手续,以个人名义签订房屋预售合同,只是缴纳了首付款,婚后夫妻共同还贷超过一定数额的,可以夫妻共同申请办理房屋所有权证。未来的《不动产登记法》或具体实施《婚姻法》的法律法规应明确规定,新法颁布后,以夫妻一方名义登记的,原则上归夫妻一方所有,但明确作为家庭住房,有以下几种情形的,应推定为夫妻或家庭共同共有,或经人民法院裁决登记为夫妻或家庭共有:1。夫妻共建、共购或共同还债过半的家庭住房。2。以夫妻资格购买(包括按揭购买)的集资房和经济适用房。3。婚后以一方名义通过职工分红或劳酬取得的按揭房。4。婚后继承、受赠的按揭房未指明为一方所有的。